Financiamento ou Consórcio de Imóvel?

Quando vamos avaliar as opções para financiar o nosso primeiro imóvel, não raro nos deparamos com o financiamento pelo SFH/SFI/Pró-cotista –FGTS (recebe salário pela Caixa Econômica) com aplicação de juros do sistema financeiro para habitação + índice inflacionário e a opção de Consórcio de Imóvel, teoricamente “sem aplicação de juros” + INCC (índice Nacional da Construção Civil) como o índice que evita a perda de valor monetário, em função da inflação no período, e é nessa hora que devemos calcular qual opção possui maior custo financeiro, dentro do cenário econômico em que nos encontrarmos. Assim, optamos por uma ou outra ferramenta de financiamento do valor para aquisição do imóvel, com mais consciência.

O Consórcio é um produto mais indicado para cenário com inflação elevada, já que foi criado no Brasil, em função disso, em 1960. A ideia era fugir da atualização monetária, com índices elevados naquela ocasião, então ao invés de juros, se estipulou uma taxa de administração da operação, cobrada pela empresa de Consórcio, assim, enquanto o sistema de financiamento imobiliário trabalha com cobrança de juros de cerca de 8,75% a.a. sobre o saldo devedor, o Consórcio trabalha com a cobrança em cerca de 21% do valor da carta de crédito (2% como taxa de adesão + 19% diluído nas parcelas) a título de remuneração pela administração da poupança do grupo formado. Ou seja, excluindo-se a inflação do período à atualizar, taxa de fundo de reserva, e tx do seguro prestamista, o que sobra é o custo da operação, tanto no Financiamento quanto no Consórcio, e para obtê-lo, é necessário compararmos os dois sistemas para determinarmos o custo de um e de outro e avaliar qual é menor.

Sendo assim, para termos um parâmetro, vou considerar, como exemplo, o financiamento de um crédito de R$110.000,00, por 200 meses, de um lado pelo SFH e do outro, pelo Consórcio, para vermos como se comportam os valores e avaliar qual tem menor custo para o consumidor, levando em conta taxas atualmente praticadas tanto num quanto noutro sistema.

FINANCIAMENTO (SAC-Sistema de amortização constante = parcelas decrescem de valor):

1-Juros de 8.75% a.a. (0,701458% a.m.)
2-Correção monetária pela TR (hoje 0)
3-Tx de seguros: vida + imóvel + TSA = R$90,00/mês
4-AMORTIZAÇÃO MENSAL: 110.000,00/200 = R$550,00

CONSÓRCIO:

1-Tx de adm = 21% (2% pagos à vista/ 19% diluídos nas parcelas)
2-Fundo de reserva= 0,5%
3-Correção monetária pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil), em torno de 4,90% a.a.
3-Tx de seguro de vida= 0,031%/mês
4-AMORTIZAÇÃO MENSAL: 131.450,00 x 0,5% (100/200)=R$657,25 (parcelas crescem de valor)

Veja quanto gastaríamos se optássemos por um ou outro sistema (R$):

PERÍODO..................FINANCIAMENTO............................CONSÓRCIO.........

Ano 1=..........................16.750,57...............................................10.576,00..(inclui adesão=2%)

Ano 2=..........................16.193,95.................................................8.786,40.................
Ano 3=..........................15.638,39.................................................9.216,84.................
Ano 4=..........................15.082,83.................................................9.668,52.................
Ano 5=..........................14.527,29................................................10.142,16................
Ano 6=..........................13.971,73................................................10.639,08................
Ano 7=..........................13.416,18................................................11.160,36................
Ano 8=..........................12.861,35................................................11.707,20................
Ano 9=..........................12.305,07................................................12.280,80................
Ano 10=........................11.750,07................................................12.882,48................
Ano 11=........................11.194,31................................................13.513,68................
Ano 12=........................10.638,39................................................14.175,84................
Ano 13=........................10.059,70................................................14.870,40................
Ano 14=........................ .9.480,99................................................15.599,04................
Ano 15=..........................8.922,45................................................16.363,32................
Ano 16=..........................8.369,67................................................17.165,16................
Ano 17= (8m).................5.271,29................................................12.004,16................

Total...........................206.434,23...............................................210.751,44...............

Índice.........................1,87667482..............................................1,91592218..............

CONCLUSÃO:

É certo que ao contratar um Consórcio, poderíamos aplicar no mercado financeiro a diferença entre as parcelas mensais até o final do oitavo ano, e vice versa, se contratado o financiamento, poderíamos aplicar no mercado financeiro a diferença entre as parcelas mensais do ano 9 até o ano 17, para compensar o valor crescente ou decrescente; Ou ainda, que a alteração do índice de atualização da TR para o IPCA no financiamento, bem como,  que a eventual devolução do fundo de reserva,  geraria uma diferença à favor do sistema de Consórcio, mas como hoje o cenário é o acima, descartei estas variáveis, para avaliarmos o custo em si entre os dois sistemas, e fica bem claro que com as condições acima, o financiamento possui o menor custo financeiro, e portanto, é o mais indicado, se a contemplação do consorciado ficar para o final do tempo de 17 anos. Considerando ainda que o consorciado não esteja pagando aluguel de moradia, ao longo destes 17 anos, o que também deveria ser considerado como custo, neste caso, à favor do financiamento. O valor baixo de R$110.000,00 foi proposital para compararmos o custo em si, sendo que logicamente se o valor do crédito for maior, com as mesmas condições, o custo se elevará proporcionalmente.